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In che modo l’e-commerce ha trasformato il settore logistico immobiliare?

Con il boom dell’e-commerce, molti retailer hanno dovuto riconfigurare la loro catena logistica per riuscire a rispondere alle richieste dei consumatori. In genere, il commercio al dettaglio online richiede più spazio distributivo rispetto a quello fisico. Conseguenza diretta del boom dell’e-commerce è la rapida crescita del settore logistica (servizi, trasporti, ma soprattutto spazi per la logistica). Le partnership tra aziende logistiche e retailer online potrebbero essere fondamentali per riuscire a evadere ordini di confezionamento e spedizione più importanti, riducendo i tempi di consegna.

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Nel corso degli anni, le abitudini dei consumatori si sono evolute, soprattutto grazie a costanti sviluppi tecnologici che hanno portato all’ubiquità della rete e alla conseguente proliferazione degli smartphone. Di conseguenza, un numero crescente di consumatori ha acquisito dimestichezza con lo shopping online, favorendo così lo strabiliante sviluppo dell’e-commerce.

Il graduale passaggio dalle vendite di tipo tradizionale alle operazioni commerciali online ha subito un’inevitabile accelerazione con lo scoppio della pandemia da Covid-19, e durante i periodi di lockdown molte aziende in ogni parte del globo hanno sfruttato la cosiddetta “stay at home economy”.

Fonte: Netcomm Forum

 

La necessità di soddisfare le richieste di consegne in giornata (‘same-day’) o il giorno successivo (‘next-day’) da parte dei clienti ha esercitato crescenti pressioni sulle aziende, e molti retailer hanno ormai raggiunto il limite massimo della capacità di risposta della loro supply chain. Dai retailer che operano esclusivamente online ai grandi magazzini, la definizione di una chiara strategia di consegna delle merci su più canali, capace di assicurare una customer experience uniforme, resta una sfida per molte aziende – ed è qui che le società di logistica immobiliare possono intervenire, offrendo valore aggiunto.

 

La crescita dell’e-commerce trascina la domanda di logistica immobiliare

I retailer rappresentano circa il 40% della domanda di logistica immobiliare, e fino a due quinti di questi volumi fanno capo all’e-commerce.1 Inoltre, il commercio al dettaglio online in genere richiede più spazio distributivo rispetto al commercio fisico. Tra le ragioni del maggiore utilizzo dei magazzini ricordiamo la più grande varietà di prodotti disponibili, l’espansione degli inventari, le operazioni di spedizione di colli di maggiori dimensioni, oltre a servizi a valore aggiunto come la gestione dei resi.

Molte di queste proprietà logistiche possono funzionare in modo efficiente grazie all’utilizzo di sistemi automatizzati, capaci di gestire operazioni essenziali, da quelle di scarico e stoccaggio a quelle di prelievo, imballaggio e spedizione. Tra i sistemi di automazione più diffusi, che si ritiene arrivino a ridurre tempi di gestione delle spedizioni del 50%, si annoverano i nastri trasportatori e i pallettizzatori, oltre ai carrelli elevatori autonomi.2

Tipicamente, questi magazzini e centri di distribuzione saranno ubicati in posizioni strategiche, tenendo conto della presenza di snodi di trasporti e della vicinanza alla popolazione. Le posizioni migliori includono quelle nei pressi di grandi porti e aeroporti – che potranno gestire sia le consegne locali che quelle internazionali – e quelle lungo le arterie autostradali e in prossimità dei centri urbani. 

 

Esempi di aziende leader nell’innovazione nel settore della logistica immobiliare

A fronte della crescente digitalizzazione, è importante che i retailer – sia i nativi digitali che i migranti digitali – attribuiscano la priorità a strategie incentrate sul digitale. È importante, tra l’altro, avere un solido piano di distribuzione per assicurare una gestione fluida delle operazioni, in modo da soddisfare le aspettative del cliente. Riportiamo di seguito alcuni esempi di società che offrono un supporto di questo tipo.

  • Prologis*: Leader mondiale nel settore dei magazzini, questa società con sede negli USA offre in locazione moderne strutture di distribuzione per il mercato B2B e per il settore del retail online. L’azienda è specializzata nell’integrazione di soluzioni progettuali sostenibili in edifici logistici nuovi e preesistenti – dall’uso di materiali di costruzione riciclati e locali all’installazione di sistemi di illuminazione a basso consumo. Nel maggio del 2021, Dunelm, retailer specializzato in prodotti per la casa, ha sottoscritto con Prologis un contratto di locazione decennale di un magazzino situato nel parco logistico DIRFT III, che copre una superficie di oltre 650.000 mq nell’East Midlands, Regno Unito – la cui ultimazione è prevista per settembre.3 Dunelm auspica lo sviluppo del segmento delle consegne a domicilio e della modalità di acquisto click-and-collect, sempre più richieste dall’inizio della pandemia. L’edificio servirà a supportare la forte domanda, e la sua vicinanza alle autostrade M1 e M6, oltre che alla West Coast Main Line, consentirà di raggiungere velocemente la stragrande maggioranza della popolazione del Regno Unito. La nuova struttura è inoltre in linea con gli ambiziosi target di sostenibilità e di riduzione delle emissioni perseguiti da Dunelm, grazie a caratteristiche come il sistema di recupero dell'acqua piovana e l’illuminazione a LED.
  • Gruppo Goodman*: Altro leader mondiale del settore, questa società con sede in Australia gestisce circa 400 strutture in 17 paesi  in diverse parti del mondo – da poli logistici e industriali a magazzini e business park. Il colosso della logistica è famoso per avere costruito magazzini multipiano, diffusi in Europa e in Asia, dove prevalgono problematiche di carenza di terreni e di prossimità. Toll, primaria società specializzata nel trasporto merci veloce su strada in Australia e nell’Asia-Pacifico, si è rivolta a Goodman per la costruzione di un centro capace di accogliere la crescente domanda da parte dei clienti del gruppo nel New South Wales – cercando al tempo stesso di aumentare la sua quota di mercato nella logistica per il retail online. Realizzato in prossimità di due importanti arterie autostradali, lo spazio logistico comprende un sistema avanzato di nastri per trasporto e cernita, con una capacità di movimentazione di 35.000 colli l’ora.
  • Tritax*: Società di gestione di fondi immobiliari logistici con sede nel Regno Unito, con oltre 5 miliardi di sterline di asset di qualità elevata inseriti nelle più moderne supply chain in tutta Europa. Negli ultimi 25 anni, l’azienda ha acquisito e sviluppato asset immobiliari per un valore di acquisizione di 6,6 miliardi di sterline. Il colosso dell’e-commerce Amazon ha stipulato con Tritax un contratto di locazione ventennale per Littlebrook, una struttura logistica d’avanguardia di oltre 210.000 mq ubicata a Dartford, nel Regno Unito, che sarà uno dei magazzini più grandi d’Europa.4 La struttura su quattro piani sarà l’equivalente di circa 30 campi da calcio.

 

Opportunità post-Covid

La rapida crescita del mercato dell’e-commerce ha radicalmente trasformato la shopping experience dei consumatori, che possono accedere velocemente e agevolmente a una vasta gamma di prodotti senza nessuno sforzo – un trend destinato a continuare e rafforzarsi in linea con i progressi della tecnologia.

Le società del settore logistico possono contribuire a creare efficienze lungo la supply chain, aiutando al tempo stesso i retailer a sviluppare il proprio business. Il profondo impatto dell’e-commerce sulla domanda di magazzini è testimoniato dal consolidamento del mercato avvenuto negli ultimi anni. Società del calibro di Prologis* continuano a espandere la propria presenza nei principali mercati logistici con accordi come l’acquisizione, per 13 miliardi di dollari, di Liberty Property Trust, completata a febbraio 2020.5

In un periodo in cui lo shopping online continua a crescere, le partnership con operatori del settore della logistica immobiliare possono essere fondamentali per i retailer online alle prese con ordini di confezionamento e spedizione più consistenti con tempi di consegna più rapidi. Questo, a sua volta, potrebbe favorire le aziende che puntano a capitalizzare il boom dell’e-commerce, consolidare o aumentare la propria quota di mercato e, infine, battere la concorrenza.

 

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Fonti:

* Tutti i titoli citati sono a solo scopo illustrativo e non devono essere considerati come una forma di consulenza o la raccomandazione di una strategia d'investimento. Le informazioni sulle società sono reperibili nei rispettivi siti e sono accurate al 30 settembre 2021.
1 ‘Accelerated retail evolution could bolster demand for well-located logistics space’, ricerca Prologis, 17 giugno 2020
2 ‘Automation and Logistics Real Estate #1: The State of Automation in Supply Chains’, Prologis, novembre 2020
3 Prologis signs Dunelm for East Midlands Warehouse Hub, Costar, 5 maggio 2021
4 Amazon confirms ‘Mega Box’ warehouse near the Dartford Crossing set to open this summer, Kent Online, 19 febbraio 2021
5 ‘Prologis completes $13 billion acquisition of Liberty Property Trust’, comunicato stampa Prologis, 4 febbraio 2020
 

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